近年、資産形成の手段の一つとして海外不動産投資が注目されていますよね。
投資信託や国内不動産投資に比べて少しハードルが高く感じられますが、実際のところどのようなものなのでしょうか？
本記事では国内不動産投資とも比較しつつ、海外不動産投資の概要や特徴、メリット・デメリットについて解説します。
海外不動産投資とは？
海外不動産投資とは、海外のビルやテナント、居住用物件などを対象とした投資のことです。
国内不動産投資と同じく、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売買差益）が主な収益の柱となります。
また海外不動産投資では投資を行う対象国や地域によって異なりますが、国内不動産投資にはないメリットや利回りが期待できることがあります。
投資先は大きく先進国と新興国に分けられますが、中でも特に人気を集めているのがアメリカの不動産です。
アメリカでは不動産取引に関する法整備が進んでおり、海外からでも比較的スムーズに取引が行えるのが特徴です。
なお日本から海外不動産投資を行うことも可能です。
日本国内でも海外不動産を扱う会社は増えてきており、物件の購入だけでなく賃貸付けや物件管理の委託、さらには売却まで一括で依頼できるところもあります。
投資会社によって取り扱い国やサービス内容も異なるので、もし利用する場合には会社ごとの特色を見極めておくと良いでしょう。
海外不動産投資の特徴
海外不動産投資では、日本にいながら海外物件のオーナーになれる点が最大の特徴です。
比較的安定したインカムゲインが期待できる先進国から、物価上昇や人口増加による物件需要から高いキャピタルゲインを狙える後進国まで、投資家個人の好みで幅広い投資先を選択できます。
なお不動産投資はその特性上物件管理の必要性が出てくるため、資金拠出を行うだけの投資信託などと違い手間がかかるのでは、という声も聞かれますが一概にそうとも言い切れません。
もちろん物件取得の際には不動産会社を通じてホームインスペクション（建物の検査）の依頼や書類の受理・確認などの諸手続きは不可欠です。
しかし海外不動産投資では、物件取得後の保守・修繕管理や入居者とのやりとりについては通常現地の会社に委託することがほとんどのため、実際の管理の手間を心配する必要はさほど無いと言えます。
海外不動産投資の3つのメリット
海外不動産投資のメリットは大きく3つあります。
- 国内不動産投資よりも高い利益を得られる可能性がある
- 後進国なら投資用物件を日本よりも割安で取得できる
- 海外通貨で資産を保有することでリスク分散になる
それぞれ、以下で解説します。
国内不動産投資よりも高い利益を得られる可能性がある
海外不動産投資の1つ目のメリットは、国内不動産投資よりも高い利益を得られる可能性がある点です。
現在日本は少子高齢化が叫ばれており、物件需要は将来的に縮小し、稼働率の低い空室物件が増えていくことが予想されます。
物件需要が縮小する中で入居者を獲得するには、どうしても賃料を値下げするなどの価格競争に巻き込まれがちです。
賃料を下げればそれだけ家賃収入も減るので利回りも下がります。
しかし人口増加が見込める地域で海外不動産投資を行えば、空室リスクも下がりますし将来的な賃料アップ、もしくは維持も見込めます。
結果的に、日本国内で不動産投資を行うより高い利益を狙える可能性があるのです。
後進国なら投資用物件を日本よりも割安で取得できる
後進国であれば、投資用物件を日本より割安で取得できる点が2つ目のメリットです。
日本では都市部への人口集中が起こっていることから首都圏の物件価格は上昇傾向にあります。
そこで駅徒歩10分以内、築10年以内などの好条件を指定して売り出されている物件を調べると、場所によってはワンルームマンションですら手が届かない価格で販売されているケースが多数あります。
しかし日本よりも物価が低い後進国であれば、同じような条件の物件でも日本でより割安で購入できます。
さらに最終的に売却する際にも、物件価格の上昇傾向が見られる国では高いキャピタルゲインを狙うことができます。
海外通貨で資産を保有することでリスク分散になる
海外不動産として資産を保有することで、リスク分散になるのも一つのメリットです。
万一、経済情勢の変化などで円安が急速に進むと、海外から見た時に円の価値は相対的に下がってしまいます。
ひとつの通貨だけで資産を保有しておくよりも、複数の通貨（すなわち海外）でも資産を持っていたほうが通貨価値の変動リスクに備えられます。
海外不動産投資の3つのデメリット
海外不動産投資のデメリットは主に以下の通りです。
- 現地の情報収集に手間がかかる
- 為替変動リスク
- 不動産価値の下落リスク
以下、詳しく解説します。
現地の情報収集に手間がかかる
海外不動産投資の1つ目のデメリットは、情報収集に手間がかかる点です。
海外の不動産情報を集めようとすると、言語の壁や法律の違いなどに戸惑うケースも多いでしょう。
特に投資先の国の言葉がわからない場合、法改正などの最新情報を得るのは至難の業です。
そのような場合には、常に現地の情報を正しく提供してくれるパートナーとなる不動産投資会社を見つけられるかが鍵となってきます。
為替変動リスク
海外不動産投資の2つ目のデメリットは、為替変動のリスクがある点です。
投資先の国の治安が不安定になった時や大きな選挙がある時は、為替レートが大きく変動しがちです。
ちなみにトランプ大統領が当選した2016年のアメリカ大統領選挙の前後3か月間で、ドル円のレートは1ドル約100円～118円もの幅で乱高下しています。
例えばアメリカで購入した不動産のドル建て価格が2万ドルだった時のケースを考えてみましょう。
1ドル118円の時にその不動産を購入すると、単純計算で日本円価格は2360万円となります。
しかしその後1ドル100円まで下がると日本円に換算した不動産価格は2000万円まで下落するので、360万円の損失が出てしまうことになります。
もちろん逆のパターンであれば利益が出ます。
海外不動産投資では為替変動による物件価格の下落リスクがある点は留意しておくべきです。
不動産価格そのものの下落リスク
海外不動産投資の3つ目のデメリットは、不動産価格そのものの下落リスクがある点です。
現在は人口増加による不動産需要が高まっているフィリピンやマレーシアなど、高い経済成長率を持つ国への投資が人気を集めています。
しかし、仮に投資先の国の経済成長率が下がった場合、不動産価格もつられて下がっていく可能性があります。
また、万一物件の保守を委託した現地会社の管理がずさんだった場合、物件が傷んで評価額がさらに下落してしまうことも考えられます。
ただしこれは国内不動産投資にも同様に言えるリスクです。
物件購入前に、投資先の国の経済が将来継続的に成長しそうか、委託先の管理会社は信用できそうかなどを見極めることが重要です。
高利回りを目指すなら海外不動産投資
海外不動産投資は、家賃収入であるインカムゲインと投資先の国の物価上昇によるキャピタルゲイン、さらに為替変動による効果を掛け合わせれば、国内不動産投資よりも多くの利益が狙える投資手段です。
ただし海外不動産投資は治安や政治情勢リスクなど自分でコントロールできない部分もあるので、海外での物件購入を考えている場合には常に現地の最新情報を共有してくれる評判の良い不動産会社を選ぶことが重要です。
また不動産投資では空室期間をできるだけ減らすことが最重要ポイントと言っても過言ではありません。
人口増加による物件需要の増加が見込め、かつ賃料が下落しにくい地域を入念に下調べしたうえで購入を検討すると良いでしょう。
